当宏观调控的旋风裹着“拐点论”的雨点亲临房地产界的时候，行走在这个行业的老总们又作何感想呢？是想到撤退还是继续快速前进？是改道水路向海外扩张还是走“农村包围城市”的游击战术？

与莱茵达置业董事长高继胜对面而坐，听咖啡巴里钢琴悠扬，看窗外白雪纷飞，一个冬天里的对话就此打开闸门……

“反贪”将成2008年资本市场主调

笔者：在我的印象中，您是一个很有远见的企业家。早在2002年我第一次采访您的时候，您就提出了沿高速公路发展的二线城市战略。您还是浙江第一个买壳上市的房地产企业，继2006年完成股改之后，您又于去年实现了企业的整体上市。所谓高瞻远瞩方能未雨绸缪，相信对中国的房地产形势，您有自己独到的眼光。

高继胜：莱茵置业实现整体上市之后，成为具有抗风险能力的公众企业。之所以要这样做，就是要使莱茵置业从传统的家族企业走出来。全世界的企业制度中，上市公司的管理制度至今都是最优秀的；事实也如此，凡是能够持续发展的企业，根本的原因还在于企业制度。这就是我们要寻求企业资本化、证券化的出发点。

笔者：所以，您很关心资本市场的发展，是否可以说，您制定企业战略首先是站在资本市场的角度来做决断？您对中国资本市场的前景又怎么评价？

高继胜：中国的资本市场还刚刚开始，可以说，2007年是中国资本市场与国际接轨的一个元年。从长远看，动态地看，中国资本市场机会多多。但从近期看，2008年的资本市场是一个动荡的年份。如果用两个字概括中国股市的特点，2006年是“反动”，2007年是“反恐”，2008年则是“反贪”。也就是说，2006年的股市，你只要少动，“捂”着就赚钱；2007年的股市，不要有“恐高症”，指数从3000点一路冲到6000点；2008年的股市则是一个非常震荡的年份，投资者要克服人性贪婪的弱点，懂得见就收。做为企业家，则要注意进退取舍之道。

震荡，主要来自三方面的因素

笔者：您的“反贪”之说很有意思，能否说说您判断2008年资本市场“震荡”之势的理由？

高继胜：第一个因素是世界经济的因素。中国经济已不是10年前那种孤立的市场，而是全球化背景下的市场。全球任何一个地方的经济变化都可能对它产生影响。这一次美国次贷危机对美国乃至全球都产生了很大的影响，对中国也不例外；美国经济衰退，引发大幅度的降息，这会加剧中国热钱的涌入；而美国经济的衰退可能会持续1-2年，其对欧洲、亚洲经济的影响都会连环影响到中国；甚至还会直接影响中国的出口贸易等等。另外，由于人民币还存在升值的空间，流动过剩所带来的对资本市场的冲击仍然严峻。

笔者：从时间节点来看，您感觉2008年中国经济的最大变数会出现在什么时候？

高继胜：我认为2008年中国经济动荡的第二个因素是“奥运后”因素。奥运会也是一把双刃剑。世界各国都在争办奥运会，在奥运会开办之前，各个承办国家都有一轮快速上升的热潮；而奥运会结束之后，随着奥运消费的回落，几乎每一个奥运会的承办国家都有一个很大的经济回落。无论是悉尼奥运会、雅典奥运会、还是汉城奥运会，几乎无一幸免。当然，那些承办奥运会的国家，经济体都不够大，相比之下，中国的经济体比较大，“奥运后”的波及效应应该更小。

笔者：那您所指的第三个因素应该是政府的有形之手了吧？

高继胜：的确。政府的调控，“两个防止”成首要任务，稳妥的财政政策与从紧的货币政策将导致财政支持的投入大幅度减少。事实上，“西水东调”、三峡工程等基础建设项目到2008年都已基本结束。财政支持的投入减少；民间投入又受从紧货币政策的制约，这些都是让经济出现滞缓趋势的因素。另外，还有一些现象是企业家不能不关心、不能不研究的。那就是3月份台湾公投的问题。一句话，国际、国内政治、经济、军事等形势都将对经济的发展产生深远的影响

守望春天的三大信心

笔者：尽管2008年的经济形势让人感觉捉摸不定，但感觉您始终是对前景充满信心的人。

高继胜：没错。我对中国经济还是充满信心的。首先，我对中国的宏观经济有信心。虽然，“奥运后”的影响值得警惕，但它不可能成为中国经济牛与熊的拐点。因为中国目前正处于人口红利时代的当红时代（在2016年之前），人口红利时代，单位人口消费处于顶峰，其对投资的拉动作用是巨大的。另外，经过改革开放30年的磨砺，加入WTO之后的国际化的推动等等，都极大地提升了中国企业和企业家的竞争能力。和谐、持续的发展将成为中国企业家们孜孜不倦的努力目标。

笔者：从您的“整体上市”战略来看，您对中国资本市场仍然是充满信心，对吗？

高继胜：是的，这个信心其实不盲目。一是中国资本市场参与的人会越来越多。一个市场，每天3000亿以上的交易量就是一个活跃的市场。从中国经济状况来看，长三角、珠三角、渤海湾等地区的资本市场会越来越活跃。  第二是中国资本市场的国际化程度不断深化，除了上市公司的股票买卖之外，还有期货、黄金买卖等品种的推出；第三是上市公司会越来越多，上市公司的质量也会不断提升，整个资本市场将更规范、更健康。

笔者：我相信，归根结底，您还是对中国的房地产市场有信心。

高继胜：当然，我对房地产市场的信心是有根据的。一是人口红利时代的消费增长；二是中国人“安居才能乐业”的“拥有”情结推动下的消费需求，三是城市化进程中激发出来的刚性需求，四是土地供应问题导致的供求关系。由于市场供需问题的存在，虽然2008、2009年的房价在严厉的调控下会走软，但2010年之后则可能出现上涨的行情。纵上所述，中国房地产的拐点时代还没有到来。

附：

“拐点”论不成立，“大鱼”不吃“小鱼”，政府应舍经济适用房而取廉租房

高继胜，关于房地产的三个“怪论”

对话高继胜，你会发现他有许多独家的观点值得玩味。现将其关于房地产业的三个观点整理如下，以供业界人士参考：

“拐点”论不成立

所谓的拐点，通常情况下，经济学家的理论指的是一个行业从繁荣走向萧条的起点；或者是从萧条走向繁荣的起点才叫拐点。如果说，中国房地产业已经出现拐点，就是说房地产业将出现周期性的萧条。但我们至今没有看到这种周期性萧条的到来。虽然，局部的城市出现了房价下滑的现象，但从全国来说，这个趋势还为时过早。

另外，中国人口红利时代对房地产的影响还在发挥积极的作用。王石所倡导的40岁以下的人不要买房子，这是一种抑制人性的口号而非市场经济的东西。因为房子不但能满足人们的物质需求，还能满足人们追求生活品质提高的精神需求，社会的进步，最大的体现就是最大限度地满足人们日益增长的物质、精神需求。

       “大鱼”不吃“小鱼”

宏观调控的结果是带来一个行业的洗牌。事实上，一个产业不经过价格血腥的洗礼是不会成熟的。中国的小家电就是经过了几轮的血腥洗礼才有了行业的成熟与稳定。房地产市场到最后也会走到价格竞争。但在这个过程中被兼并的往往是中型的企业，而不是小企业。也就是说，“大鱼”吃的是“中鱼”，而不是“小鱼”。

为什么这么说？因为中型企业比起小企业有更强的发展能力与扩张能力，加上对宏观调控的严峻性认识不足。因而其投资往往会超过实际能力，风浪当头，会悴不及防。

而小企业反而有生存能力。这是因为房地产市场是区域性的市场，许多县级市场，大企业、中企业都不愿意去，小企业却能够勇往无前。

因为小企业管理成本低，开发成本也较低；又因为是企业的成长初期，没有规模嗜好和城市情节，当大、中企业无暇或无意光顾小县城的时候，正是小企业发展的好时机。

所以，宏观调控带来的行业洗牌，消灭的绝不是小企业，恰恰相反，一些小企业会应运而生。

             建议取廉租房而舍经济适用房

各地兴建的经济适用房，往往是有钱的人得到“号子”。而政府在供给经济适用房的土地时会给很大的优惠，这部分优惠的资源几年以后会有很大的升值和溢价，而随着经济适用房几年后的上市流通，这些溢价的资源流到了个人的手里。

也就是说，国家把土地资源让给了部分现在还穷，未来不穷的个人。假使把经济适用房变成廉租房，房产的所有人是地方国有经济，也即地方财政。随着将来土地资源的提升，地方财政也会不断提升。

此外，经济适用房的推行还会造成一个市场的“双轨制”。这对房地产市场整体的发展会有一定的负面影响。

而廉租房的推行即可以解决经济困难人群的住房问题，又可以实现国有资产的保值、升值，还能保持市场经济的一体化，可谓一石三鸟，意义重大。

为<中国房地产排行网>(www.188fdc.com)撰稿