顾云昌：不要只看宏观调控，要宏观地看调控  

                                      徐王婴、章晓影

起雾的时候，很多人会辩不清方向。

而机会属于那些能够穿透迷雾找寻南北的先知先觉者。

当前中国的房地产业是否已经步入拐点？宏观调控的步子是否还会加大？中国房地产的问题究竟有哪些？为此，笔者对中国房地产与住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生进行了的访谈

              拐点，拐什么？

笔者：当前房产界盛行“拐点论”。与之相应地，北京、深圳、上海等大城市出现了房价下降的迹象；比如2008年1月，北京市二手房就与去年12月份同期相比下降了25%。对此，您怎么看？

顾云昌：在谈楼市“拐点”之前人们最好先搞清楚什么叫“拐点”？它是指房价从上涨到下跌，还是指房价从快速上涨到深度调整？如果是指前者，我个人认为这两年还不会出现大的拐点。从全国的角度看，目前房地产价格不太可能从升到降。但增幅有可能下降，同时也不排除个别城市价格下降的可能。

从这个角度说，我比较倾向于“小拐点”的说法。就是说，从全国的行业来看，不会出现由升到降的大拐点，但有可能出现局部的，增幅下降的“小拐点”。当前从紧的调控政策，特别是第二套房的政策，对需求的压抑还是比较大的。这会加重市场的观望情绪。随着90/70（即70%以上的房子必须控制在90平方米以内）政策的把控，今后90平方米以下的供求会逐步走向平衡，其价格也就走向平稳。另一方面，随着供给的减少，90平方米以上的房子，好地段、好房子则一定还会涨！

调控，是为了金融安全

笔者：有一个普遍的说法是，对房地产业的调控是为了抑制房价，以建立“居者有其屋”的和谐社会；还有一种说法是房地产的泡沫危及到中国经济的持续发展。对此您怎么看？在股市与房市之间，如果说都存在着泡沫，您认为哪一个泡沫更大？

顾云昌：“和谐发展”的确是中国经济发展必须坚守的大原则。另一方面，由于人民币升值的空间仍然存在，热钱还在不断地涌入。而由于中国的投资缺乏渠道，热钱进来之后，大量涌向房地产与股市。可以说，中国房地产与股市的快速上升，是流动性过剩推动的。

至于房市与股市，究竟哪一个泡沫更大，哪一个风险更大？从整体上说，谁对金融安全造成威胁，谁的威胁就越大。从这个角度看，股市即使出现泡沫，损失的是股民；对整个国家经济安全的影响还不至那么严重。从美国的次贷风波来看，房地产的泡沫会危及一个国家的金融安全。所以，对房地产进行调控，是一项关系国家经济安全、金融安全的大政方针。作为房地产业的从业者，一定要站在一定的高度来认识国家的宏观调控，积极适应形势、而不是消极抵触，要主动备战，化挑战为机遇。

         物业税等是制度问题

笔者：新年伊始，许多城市就提出了物业税“空转实”的申请。一直以来只在传说中的物业税犹如箭在弦上。是否可以这样预测：随着物业税的出台，房价的下降也就成了自然之势？

顾云昌：物业税、廉租房等是房地产的制度问题，而不是调控问题。房地产市场的发展是周期性的，随着周期性的波动，政府要用有形之手对市场作些反向的调控，以保持市场的平稳。但仅仅依靠政府的调控不能解决房地产业的所有问题。房地产业的健康发展，其实要解决三个方面的问题。

这三个方面的问题一是宏观调控的问题，以此稳定市场；二是深化制度改革的制度问题，包括建立廉租房制度、开征物业税等，以制度建设来建立健全房地产市场；三是产品开发的问题。

笔者：现在回顾起来，中国房地产业的改革几乎是一夜之间完成的。也就是说，自从取消公房制进行房改之后，众多的百姓就被“赶”到了商品房市场。不同的收入阶层被挤到同一个市场，对房价的反应自然是大相径庭了。所以说，廉租房制度是一个迟到的制度，对吗？

顾云昌：任志强曾经说，开发商只为富人造房子。此话一出即受到社会舆论的围攻。事实上，开发商的行为是市场行为，所盖的房子自然是要卖给有购买能力的人；对于无购买力的人群，更多地要依靠政府来发展保障房。所以，廉租房是一个社会和谐发展所必不可少的。经过20年的发展，中国房地产市场应该到了进一步深入制度改革的时候，建立健全适应各个收入人群的住房制度。当前，低收入人群的住房保障可以通过廉租房来实现；更多“中”或“中偏低”的人群还没有很好的住房保障。房地产业的制度问题就是要考虑让各个收入阶层的人群都能实现无逢对接。

笔者：还有一个产品问题，就是您所说的如何开发节能、环保、适合各个消费阶层的产品问题的确是房地产企业必须未雨绸缪的问题。对此，您有什么建议？

顾云昌：当前的宏观调控来了一个90/70的限制。这样产品的户型结构在未来几年会引起怎样的市场变化？这是我们的企业家所应该考虑的。土地资源的紧缺，使资源的利用问题凸现出来。如何开发节能、环保、科技的房产产品是我们的企业家必须思考的。当前，已经有一批企业已经把打造企业的核心竞争力放在产品的开发上来。比如你们浙江的金都，积极倡导“科技推动房地产”；绿城讲究的是“品质第一”，用品质打造竞争力，这些都是值得房地产企业借鉴的。

宏观调控会带来行业的洗牌，只有那些能够思考房地产业深层次问题的企业，跳出调控看调控，理性地梳理房地产业的发展问题，练好内功、夯实基础，才能风雨过后见彩虹。

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