继去年央行10次上调商业银行存款准备金率之后，今年1月25日起，商业银行存款准备金率再次上调，以致达到15%的水平，创22年新高。

一边是银根抽紧，一边是物业税开征“空转实”的脚步日近。紧箍咒下的房地产企业该如何应对？走访浙江房地产界，不能不为浙商的应变能力叹服。

资本战略成过冬棉袄　

年前，众安房产在香港联交所挂牌上市。上市当天，众安房产招股公开发售，集资净额超41亿港元(包括超额配售)。

众安是继绿城之后，第二家在香港成功上市的浙江房地产企业。应该承认，浙江房地产企业对于上市之道可谓“后知后觉”——至今为止，国内A股的浙江房地产企业除了若干年前上市的“ST广厦”和去年上市的“广宇集团”是直接上市之外，“莱茵置业”和“新湖创业”是依靠借壳上市的迂回之路得以实现上市的。　

与此同时，万科等外地上市房企纷纷进军浙江，拿下了一块又一块“宝地”，令房企浙商一下子感受到了资本竞争的压力。使那些习惯了传统开发模式和融资渠道的房企浙商,忽然迷恋起资本市场来。仿佛是一夜之间，房企浙商出现了“排队”酝酿上市的现象。据闻，仅杭州市内，目前就有滨江、金都等不下5家的杭州房产企业为上市做着积极的准备。

房企浙商“排队”上市也许算不上新闻，13家房企抢壳大连金牛的消息淋漓尽致地体现了当前房地产企业对资本市场的热衷。对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌评价说：综观2007年的“地王”，几乎都为上市房企所拥有。这说明上市是开发商在发展过程中融资最有效途径之一。房地产行业的土地储备、项目扩张都需要强大的资金支持，拥有融资能力的房产上市企业将给未来发展提供强有力的资金保证；尤其是在宏观调控越来越紧的情况下，上市，直接融资对于房地产企业的意义更大。

从近来浙江杭州市的几次土地竞拍来看，杭城主城区的黄金地块，比如杭商院、杭一棉地块等都为有上市背景的房产公司所得。据了解，此次众安房产募集的半数资金也都用于扩充土地储备。

　　另一方面，在当地开发空间已有限的情况下,一些大型的房地产开发公司必然追求向外拓展,在这个时候上市,一方面可以筹集资金,另一方面可以提高品牌知名度,降低切入新市场的门槛。

据悉，德意志银行的环球银行部亚太区主管张红力和摩根大通的董事长方方都不约而同表示了对浙江房产市场前景的看好。他们认为：长三角经济发达，发展前景很好，浙江的市场更加被看好。所以拥有丰厚土地储备的房产企业自然拥有美好未来。但是要拥有足够的土地储备就需要有资金来做支撑。上市，以国际资本市场作后盾，是未来浙江房地产企业发展趋势之一。

当排队上市让一些房地产企业觉得漫长难耐的时候，房产浙商该如何启动资本魔仗用以撬动行业发展呢？

于是，你会发现：浙商创业投资公司和民营企业共同筹资10亿元人民币基金的本土VC的背后有滨江等房产企业的身影。众多的浙江上市公司与非上市公司演绎了资金与土地的联姻大戏，兼并、收购、重组、合作，在资本纽带的牵引下，众多的浙商郎有情、妾有义地自由组合、推动了整个房产界的发展。

 抱团阻击外来资本大鳄

继07年11月底广宇联手西房拿下杭州市东南面粉厂地块后，07年12月，位于杭州市城北的又一规模地块被德发国际有限公司和天泽发展有限公司“联军”夺走。

　　类似的房产企业手抱团作战现象已成为杭州楼市的一大特点。据不完全统计，2007年杭州市举行的70多次土地出让活动中，10次以上的最终买家均是打着“联军”旗号的抱团房产企业。其中，包括绿城联手葛洲坝、金都联姻九龙仓。业内人士同时透露，除了这些明明白白打出“联姻”名号抱团作战的房产企业外，还有不少是私底下达成协议后一方出面拿地，另一方幕后支持的。据称，有的企业干脆采用事先组建一新公司的方式竞标拿地。　

事实上，房产企业合作拿地并非首次出现。几年前就有红石房产与东方集团联手拿下现今杭州新帝·朗郡地块开发权，之后钱江房产也与杭州城建发展合作拿下了现杭州市水晶城所在位置的地块开发权。

但这一轮的合作拿地事件尤其令人瞩目。典型案例如绿城与滨江合作拿下杭汽发地块，万科牵手坤和拿下西溪地块等案例。

　　房产企业抱团作战一则因为好地块竞争激烈，联手拿地既可增加实力，又能少个对手，多个伙伴，把握更大；二则，也与很多企业受限于本身实力，很难对规模大、地段好的位置单独下手有关。

　　“随着越来越多的实力房企进驻杭州以后，一级市场的竞争更加白热化，但土地供应量总是有限的。”广宇集团副总裁王轶磊称，“这种情形下，一旦有好地推出，不要说实力相对较弱的本地企业，就连很多资本大鳄，光凭一家的实力，也很难在资本与资本的较量中，有把握胜出。”正是在这样的背景下，07年11月29日，广宇与西房联手以17. 1亿元的总价拿下东南面粉厂地块，一如06年绿城、滨江拿下杭汽发，联手阻击外来资本大鳄。

  反弹琵琶  决战海外

年前，由有关单位推出的“澳大利亚房产投资考察团”组织了13位杭州房产投资者赴澳进行了房产投资考察。同时，浙江新通出入境有限公司组织的、由20多位浙江人组成的澳大利亚团也出发赴澳，考察房地产投资。而在此之前，12名温州籍地产商组成的阿联酋地产考察团已经赚足了各界眼球。

　　去海外投资房地产，正成为房产浙商的新动向。　

　　据浙江新通的一位工作人员介绍，在他们操办过的那些投资了境外房地产的浙江人中，很多人最看重的是境外房地产的永久产权。此外，海外房地产投资的资金投入量其实并不太大。因为不少海外国家的银行对符合要求的购房人提供高达80%甚至90%的贷款额度，且对别墅、商铺一视同仁，这与国内的别墅商铺10年50%贷款相比，可以降低投资者的资金入市门槛。此外，由于境外发达国家的房屋交楼标准普遍为精装修，售价中已含装修费用，这意味着装修费用也可以贷款，从而节省资金进行再投资，提高投资回报率。

另据介绍，海外房地产市场的租赁业非常发达，因此投资海外房地产，其出租回报率稳定且较高。像澳洲的黄金海岸，因为旅游业发达，这一区域的房产投资年回报率普遍达到7%~10%。

当越来越多的房产浙商了解到海外房地产市场的信息，海外战略也就在房产浙商中悄然酝酿。

　　笔者从杭州几家房地产中介公司了解到，目前最受浙江投资者青睐的海外房地产市场主要有澳大利亚、加拿大、阿联酋、新加坡等国家和地区。

　　　阿联酋则是近年里异军突起的海外房地产投资热点，随着迪拜日渐成为重要的金融、旅游、会展中心，以及迪拜大手笔的城市规划，迪拜房地产市场火爆异常。日前温州籍地产商胡宾买下迪拜世界岛中的上海岛，更是成为当地一大新闻。

年前，2008“赢在中东”商旅首发考察团与拉斯海马Rakeen房产局举行了投资项目签字仪式。由温州人注册的两家房产公司捷足先登，以超过70亿人民币的总投资额抢滩拉斯海马房产市场。

 如果说澳洲、中东等海外市场成为房产浙商新动向并不足为奇，迎着美国次级债的风波飘洋过海而去就不能不令人刮目了。

日前，笔者在上海遇到一家叫“东渡国际”的房地产公司（其老板也是一位浙商）的一位高管，据其透露，早在几年前，“东渡国际”就与中建总公司合作在美国加州拿下了530亩地。“其实，在美国投资房地产的回报要比国内的高”。这位高管微笑着，自信地介绍说。

当然，投资海外房地产也需谨慎，尤其需要注意其中的投资风险。这首先是要考虑房价下跌的风险性，比如澳大利亚房产的上一轮上升周期于1997年亚洲金融风暴后开始，在2003年达到周期性高峰，房屋价格几乎翻了一番。但是连续7年多的增长后，2004年开始，随着周期性上升动力减弱及澳大利亚持续增加贷款利率，房地产价格明显下跌。其次是房产变现时的汇率变动。再者是各国的房地产政策风险等。

但无论如何，当全球一体化的市场格局日趋成熟，房产浙商终将面临国际化的挑战。那么，抢先一步海外发展，哪怕步履踉跄，哪怕挑战大于机遇，也是浙商不可退却的行程！

2008年1月26日 为中国房地产排行网撰稿